Informe: San Lorenzo no logra bajar del 12% de locales vacíos desde hace más de un año

La tasa de locales comerciales deshabitados se estabilizó en niveles históricamente altos tras el salto registrado entre 2023 y 2024. Referentes del sector hablan de un problema “multicausal”, donde la caída en el volumen de ventas pesa más que el valor de los alquileres. Sin embargo, cuando uno recorre la avenida San Martín, son cada vez más los locales vacíos.

En diciembre de 2025 había 74 locales comerciales vacíos en San Lorenzo, el 12,8% del total relevado en la ciudad. La cifra surge del XI Relevamiento de Locales Comerciales por Delegaciones, elaborado por COCIR-IIE-UNR,(COLEGIO DE CORREDORES INMOBILIARIOS DE ROSARIO( que en esta edición contabilizó un total de 579 locales en la zona: 505 con actividad y 74 sin uso.

El dato ubica a San Lorenzo por encima del promedio general de las delegaciones relevadas en Rosario, donde la vacancia se ubicó en el 10,8% (1.383 locales vacíos sobre un total de 12.757). La diferencia es de 2 puntos porcentuales.

Una meseta alta, después de un salto pronunciado

Lo más relevante no es solo la foto de diciembre, sino la película: la serie histórica que releva COCIR desde junio de 2023 muestra que la vacancia en San Lorenzo prácticamente se duplicó en año y medio, y desde entonces no logró bajar de manera sostenida.

Período Tasa de vacancia
Jun 2023 8,4%
Dic 2023 8,5%
Jun 2024 11,1%
Dic 2024 12,9%
Jun 2025 12,5%
Dic 2025 12,8%

Entre junio de 2023 y diciembre de 2024, la proporción de locales vacíos escaló de 8,4% a 12,9%. Desde entonces, el indicador se mantiene en una meseta de entre 12,5% y 12,9%, sin señales claras de reversión: bajó levemente a mitad de 2025 y volvió a subir hacia fin de año.

Según el propio informe, la tasa de diciembre de 2025 se mantuvo prácticamente sin cambios respecto al mismo mes de 2024, aunque en la comparación semestral hubo un aumento de 0,3 puntos porcentuales.

“Es multicausal”: la mirada de un dirigente del sector inmobiliario comercial

Damian Grad, miembro de COCIR, y propietario de una de las inmobiliarias de San Lorenzo sostiene que detrás de los números no hay una sola explicación. “Es multicausal”, resume, y advierte contra las lecturas simplistas que atribuyen los cierres únicamente al costo de los alquileres.

Para Grad, el valor de los alquileres comerciales no resulta desproporcionado si se lo compara con la rentabilidad esperable de cualquier propiedad puesta en alquiler. El problema de fondo, señala, es otro: los alquileres suben por inflación, pero las ventas no acompañan ese ritmo en volumen. Es decir, los comercios no solo enfrentan precios más altos, sino que venden menos cantidad, lo que vuelve mucho más difícil sostener la estructura de costos de un local.

A eso Grad suma otro factor: la falta de planificación al momento de abrir un negocio. Según su relato, es habitual que quienes alquilan un local no tengan un plan de negocio definido, y en algunos casos ni siquiera saben qué rubro van a poner al momento de alquilar. Grad describe esto como una búsqueda de “salvarse” económicamente antes que un proyecto empresarial pensado a mediano plazo, y lo vincula con una falta de cultura empresarial más general.

Un caso testigo: 47 años de historia

Para ilustrar la complejidad del fenómeno, Grad recurre a un caso cercano: el cierre reciente del comercio que su madre alquilaba desde hacía 47 años.

El cierre, aclara, no se debió a que no pudiera pagar el alquiler —de hecho, lo venía haciendo—, sino a que la estructura del negocio, que incluía dos empleados, ya no era sostenible con el nivel de ventas actual. A sus 77 años, y sin nadie que tomara la posta del negocio, la decisión de bajar la persiana terminó de tomar forma.

Grad remarca que la crisis económica actuó como empujón sobre una situación que ya tenía otras causas estructurales: la edad de la titular, la ausencia de sucesión y un esquema de costos que dejó de ser viable frente a la caída en las ventas.

El área relevada

El relevamiento de COCIR en San Lorenzo abarca un total de 38 cuadras de ambas manos, sobre las siguientes arterias: Av. San Martín (desde San Luis a Falucho), Av. Dorrego (desde Moreno a J. Ingenieros), Artigas 600, Belgrano 600, Urquiza 600, Ricchieri 600, Dr. Ghio 600 y Rivadavia 600.